【高建】NO.7 盲目跟風建造“超高層”折射城市病
摘要： 醞釀多年之后，遠大集團終于啟動了“世界第一高樓”天空城市的開工典禮。這一超級建筑預計明年1月完成基礎設施施工，4月封頂，預計造價90億，近日招來質疑之聲。
本文來源于觀點地產網
醞釀多年之后，遠大集團終于啟動了“世界第一高樓”天空城市的開工典禮。這一超級建筑預計明年1月完成基礎設施施工，4月封頂，預計造價90億，近日招來質疑之聲。
“世界第一高樓”天空城市的開建似乎只是中國大中城市超高層項目的冰山一角。近幾年，在大中城市的中央商務區、城市副中心、區域中心、高鐵商務區等這些城市核心區或次中心區域內規劃、建設超高層住宅或綜合體項目已成為普遍的現象。
如總高為632米的上海中心大廈正在如火如荼進行建設，預計將于2015年全面建成并啟用;在蘇州紅極一時的“秋褲樓”旁,中南建設將新建一座700米以上的超高層;青島落成后的世奧大廈將成為集五星級酒店、智能寫字樓、高端商業和高端住宅的超大規模的建筑集群，其中主樓部分將以339米的高度成為“北方第一高樓”……
個人認為，中國城市犯病超高層，與土地資源的稀缺性、城市形象、政府業績、城市發展規劃、開發商的拿地模式等有諸多的關系。
從土地資源的角度來講，城市核心區域土地資源的有限性也就意味著必須提高容積率來實現土地的集約利用。提高容積率也就意味著在有限的土地資源內，其建筑高度將達到區域內的高值。
從當地城市或政府的角度來講，當地之所以熱衷于超高層項目，主要有兩個目的，一個是，通過超高層建造地標性建筑，打造城市新地標，提升城市形象，顯示當地城市建設與發展的政績;二是通過超高層項目，一定程度上也可以吸引一些品牌企業入駐，進行帶動整個項目或區域企業的集聚，對于區域板塊的城市競爭力提升會起到一定積極作用。
此外，城市化進程不斷推薦的市場背景下，新的城市發展規劃及商業環境不斷升級成為超高層綜合體項目不斷推出的主因。當前，中國仍然處于城市化進程的快速發展階段，二三線城市在這個階段不斷推出新的城市規劃，這個規劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區域合并、原有城市區域功能升級等諸多方面。這些規劃將直接導致社會及經濟資源向這些區域集合，也就直接導致超高層項目在中國二三線城市正不斷成長并經歷著快速的發展。
最后，從開發企業拿地模式的角度來說，超高層已成為房企與政府談判的籌碼與拿地模式。表面上來看，房企以超高層為概念進行拿地，開發城市綜合體項目，但是，當前超高層實質上已經成為開發商積極拿地，布局一二線城市的核心地段，搶占市中心優質土地資源與未來發展先機的戰略布局手段。
中國城市犯病超高層，并不是一件好事，建的太多有可能會后患無窮。主要表現在三方面：
首先，當前來講，就經濟總量與承載能力而言，除了一線城市能夠承載這么大體量的超高層項目之外，大多數三四線城市甚至部分發展較好的二線城市沒有太多能力承載超高層項目，超高層建成最終有可能只是建成了超高層鋼筋加水泥的形，而無法運營的好實現超高層真正的城市價值所在。
其次，不少城市規劃、興建超高層項目，顯示不少城市在發展過程中表現的相當浮躁，一味追求硬件的“第一”，希望通過表面上的城市形象提升吸引企業入駐，但事實上并不是這樣，城市“軟件”也很重要，政府辦事效率、服務水平、市場開放程度等決定了企業是否在一個城市留得下來，活得好。
第三、有部分開發商以超高層概念為拿地模式進行全國化布局，在這個過程中，開發的項目一部分進行出售，一部分持有，以維持成本上的平衡。但是，就二三線城市超高層綜合體項目而言，盡管對于開發商來講，可以通過可售型物業回籠資金，平衡資金，對于持有型物業如果一旦經營不善可以通過資產打包整體出讓，整體上開發商不會虧，但是，后續這些項目的經營性問題留給了接盤者甚至整個社會，將會形成更多的爛尾樓。
如此這般，在二三線城市，這些不善于經營的超高層項目將在未來3-5年內大規模轉讓(一般而言，3-5年是一個商業地產項目的正常的一個市場培育期，過了這個培育期還沒有實現盈利，那么企業財務壓力可能就會比較大)，這些開發企業也將被洗牌，逐漸退出市場，未來將市場集中度會越來越高。
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